Een verhuurder is verplicht om gebreken aan het gehuurde te herstellen. Een gebrek is immers een tekortkoming. De wet voorziet evenwel niet in een bepaling waarin de verhuurder wordt verplicht om (preventief) onderhoud uit te voeren. Verplichtingen ontstaan immers pas als het gebrek een feit is, daarnaast is het wel zo dat het plegen van onderhoud juist voorkomt dat er gebreken ontstaan.
De wet regelt wel de onderhoudsverplichtingen in artikel 7:217 Burgerlijk Wetboek (BW). In dat artikel is geregeld dat de huurder het kleine onderhoud aan het gehuurde moet uitvoeren. In beginsel komen dus alle kleine reparaties voor rekening van de huurder. Het voorgaande geldt weer niet voor reparaties die nodig zijn geworden omdat de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tot het verhelpen van gebreken.
Wat zijn nu kleine reparaties. Dit zijn eenvoudige werkzaamheden die door een gemiddelde huurder zelf kunnen worden uitgevoerd. Bij Algemene Maatregel van Bestuur is een lijst vastgesteld van werkzaamheden die worden aangemerkt als kleine reparaties, het zogenaamde Besluit Kleine Herstellingen. Deze lijst is overigens niet limitatief.
In een casus die heeft gediend bij het Hof te Den Bosch is het navolgende aan de hand. In de huurovereenkomst was opgenomen dat de huurder al het onderhoud waaronder dus ook het groot onderhoud voor zijn rekening zou nemen. De huurder stelde zich op het standpunt dat een dergelijke contractuele bepaling in strijd is met dwingend recht. Daarbij werd verwezen naar artikel 7:217 BW. In dat artikel is bepaald dat huurders uitsluitend verplicht zijn om op hun kosten de kleine herstellingen te verrichten. Verdergaande onderhoudsverlichtingen, het zogeheten groot onderhoud, komen volgens de wet voor rekening van de verhuurder. Onder verwijzing naar artikel 7:242 lid 1 BW stelde de huurder vervolgens dat bij woonruimte niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:217 BW. Op die grond had de huurder de vernietiging van de huurovereenkomst ingeroepen voor zover de overeenkomst de huurder verplicht tot het verrichten van meer onderhoud dan wettelijk is bepaald.
Het Hof heeft het volgende overwogen. In de betreffende wetsartikelen is bepaald welk onderhoud van een gehuurde zaak voor rekening van een huurder komt en welk ander onderhoud voor rekening van de verhuurder is. Deze bepalingen zijn bij de verhuur van woonruimte van dwingend recht, in zoverre dat er niet ten nadele van een huurder van mag worden afgeweken. Dit houdt verband met het feit dat de onderhoudsverplichtingen van invloed kunnen zijn op de omvang van de betalingsverplichtingen van de huurder gecombineerd met het feit dat bij de huur en verhuur van woonruimte het huurprijzenrecht van dwingend recht is.
Het Hof concludeerde in bovenstaande casus als volgt. De overeengekomen contractuele regeling op grond waarvan al het onderhoud aan de woning, waaronder dus ook het groot onderhoud, voor rekening van de huurder zou moeten worden uitgevoerd, was in strijd met dwingend recht. De verhuurder voerde nog aan dat de huurprijs op grond van de afwijkende contractuele afspraak relatief laag was, maar ook dat argument zorgde niet voor een ander oordeel van het Hof. Partijen waren familie van elkaar en daarin kon net zo goed een rechtvaardiging zijn gelegen voor de lage(re) huurprijs.
Op basis van het voorgaande arrest van het Hof blijkt dus het navolgende. In beginsel kan niet worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7:217 BW.
Willen verhuurder en huurder toch afwijkende afspraken maken over het verrichten van klein en groot onderhoud dan is het beter om een huurkoopovereenkomst aan te gaan. Partijen moeten dan wel de intentie hebben om uiteindelijk tot verkoop en koop van de gehuurde woning over te gaan.
Een andere door verhuurders wel eens gebruikte constructie is de gebruikersovereenkomst maar als deze overeenkomst toch alle kenmerken vertoont van een huurovereenkomst betreffende woonruimte en partijen zich ook als zodanig gedragen dan zal een dergelijke afwijkende bepaling (in rechte) geen stand houden. Ongeacht de benaming van de overeenkomst. Een huurder kan in een dergelijke geval claimen dat ten onrechte het groot onderhoud is uitgevoerd terwijl eigenlijk de verhuurder daarvoor had moeten zorgen. De huurder kan dan (alsnog) proberen om de daarvoor gemaakte kosten te verhalen op de verhuurder. Bij twijfel over de meest gunstige constructie en bij vragen over het feit of een bepaalde overeenkomst wel stand zal houden kunt u een beroep doen op de expertise van Keizersgracht Juristen.
mr. Sabrina Geurts
Bel naar: