De coronacrisis is nog volop aanwezig en inmiddels zitten we al een tijdje in de “tweede golf” van de crisis. Wederom zijn veel (bedrijfsmatige) huurders hard getroffen, soms zo hard dat huurders genoodzaakt zijn hun onderneming te sluiten.
Sinds de “eerste golf” zijn er meerdere rechtszaken (in kort geding) door huurders gevoerd waarbij o.a. een beroep werd gedaan op opschorting van de huurpenningen en/of vermindering van de huurprijs, vanwege de sterk gereduceerde omzet (sterke daling aantal bezoekers) of vanwege de gedwongen sluiting van hun onderneming.
Uit de reeds gepubliceerde kort geding vonnissen is een duidelijke lijn te bespeuren, waarbij de meerderheid van de rechters de mening deelt dat een gedwongen sluiting van overheidswege (vanwege de coronapandemie) een (huur)gebrek oplevert. Aangezien veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte aansluiten bij het ROZ-model, is huurprijsvermindering vanwege gebreken veelal uitgesloten.
Een uitweg wordt gevonden in artikel 6:258 BW; onvoorziene omstandigheden. Kort komt het erop neer dat de coronapandemie als een onvoorziene omstandigheid gezien kan worden, waarbij partijen destijds (bij het aangaan van de huurovereenkomst) geen rekening mee konden houden. Artikel 6:258 BW geeft de rechter de mogelijkheid om de gevolgen van de huurovereenkomst te wijzigen of zelfs geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De rechter heeft deze mogelijkheid indien de onvoorziene omstandigheden ertoe leiden dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet kan worden verwacht. Dit kan bovendien met terugwerkende kracht.
Door een beroep te doen op onvoorziene omstandigheden is – afhankelijk van de specifieke situatie – mogelijk een huurprijsvermindering / huurprijsverlaging te realiseren. Dit is reeds door een aantal rechters aangenomen.
Concluderend kan dus gesteld worden dat het merendeel van de rechters vooralsnog de mening is toebedeeld dat een gedwongen sluiting vanwege de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid oplevert, waardoor de huurpenningen in afwachting van de uitkomst in een bodemprocedure tijdelijk kunnen worden opgeschort / verlaagd. Ook in een hoger beroep zaak d.d. 14 september 2020 heeft het Gerechtshof Amsterdam beslist dat de coronacrisis – in verband met de daarmee opgelegde exploitatiebeperkingen – onvoorziene omstandigheden vormen, op grond waarvan een huurkorting werd toegepast. Bovendien kan ook als er geen sprake is van een gedwongen bedrijfssluiting, evenzeer sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid.
Wilt u hier meer over weten of denkt u zelf in aanmerking te komen voor huurprijsvermindering en/of -verlaging? Neem dan contact met ons op.
mr. Frank Groenendal
Keizersgracht Juristen
Bel naar: